Для управления многоквартирным домом законодательством предусмотрено три варианта — передать управление делами дома управляющей компании, непосредственно управлять общим домовым имуществом или учредить товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ — это организация, созданная собственниками жилых помещений в многоквартирном доме для управления общей собственностью без обязательного получения экономической выгоды.
Как самостоятельно организовать ТСЖ в многоквартирном доме
Для регистрации ТСЖ необходимо создать инициативную группу из собственников помещений не больше 7 человек, включая будущего председателя ТСЖ. Инициативная группа направляет в администрацию района заявление о представлении сведений о площади квартир дома и форме собственности жилых помещений. В заявлении необходимо указать данные кандидата на должность председателя ТСЖ. Также инициативная группа готовит примерный вариант устава ТСЖ и повестку дня для проведения первого собрания собственников.
[tip]Важно, чтоб все собственники были информированы о предстоящем собрании. Для этого можно разместить повестку собрания на информационной доске в каждом подъезде, разложить копии по почтовым ящикам или ознакомить лично всех собственников под роспись. На общем общем собрании членов ТСЖ избирается председатель, утверждается Устав и обсуждаются другие вопросы, указанные в повестке. После проведения собрания осуществляется государственная регистрация ТСЖ.[/tip]
Документы для создания ТСЖ
Для регистрации ТСЖ следует представить в налоговый орган необходимые документы:
- заявление о регистрации юридического лица (форма №11001);
- оригинал или нотариально заверенный дубликат протокола общего собрания собственников с решением о создании товарищества;
- Устав ТСЖ, утвержденный собственниками, в двух экземплярах, прошитых и пронумерованных;
- квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
Собственность и полномочия ТСЖ
При осуществлении деятельности ТСЖ имеет дело с двумя видами собственности — это общая собственность участников и собственное имущество ТСЖ. Собственное имущество приобретается за счет взносов собственников или передается ими в пользование ТСЖ безвозмездно. Основанием для принятия к учету имущества являются акты приемки-передачи или правоустанавливающие документы на недвижимость.
Следует отметить, что согласно Налоговому кодексу все юридические лица, имеющие объекты имущества в собственности, признаются плательщиками налога на имущество предприятий.
Согласно Жилищному Кодексу ТСЖ наделено следующими правами:
- предоставлять общее имущество в пользование;
- получать или приобретать прилегающие земельные участки в собственность или долевую собственность для возведения хозяйственных строений и других видов эксплуатации;
- взыскивать членские взносы в судебном порядке при условии отказа собственника от добровольной уплаты взносов.
Обязанности ТСЖ:
- соблюдение действующего законодательства и Устава организации;
- контроль за своевременным перечислением взносов членов товарищества;
- составление годовых смет доходов и расходов, а также бухгалтерской и налоговой отчетности, ежегодное представление бухгалтерской отчетности для утверждения общему собранию собственников;
- управление многоквартирным домом и заключение сопутствующих договоров для осуществления управляющей функции;
- заключение и расторжение трудовых и гражданско-правовых договоров с работниками для обслуживания дома;
- заключение договоров на обслуживание и необходимый ремонт общего имущества товарищества;
- ведение реестра товарищей, делопроизводства, бухгалтерии ТСЖ;
- проведение общих собраний собственников;
- осуществление прочих обязанностей согласно Уставу товарищества.
Взносы в ТСЖ
Размер взносов на содержании и ремонт общего имущества определяется общим собранием товарищей на основании сметы доходов и расходов. В расходы ТСЖ включаются такие статьи, как тепло и электроэнергия, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, уборка придомовой территории, услуги консьержа, охрана, видеонаблюдение. Расходные статьи и суммы расходов утверждаются собственниками, соответственно, размер взносов напрямую связан с величиной расходов. Сумму взносов можно уменьшить, например, сдавая в аренду общее имущество — подвал, чердак, стены дома. Сдача имущества в аренду производится с согласия собственников. Следует понимать, что организатор будет решать такие вопросы, как уборка подъезда и Общедомовые нужды электроэнергии ОДН.
Учетная политика ТСЖ
В соответствии с бухгалтерским законодательством каждый хозяйствующий субъект при ведении учета должен руководствоваться утвержденной учетной политикой. Разработка учетной политики возложена на главного бухгалтера или заменяющее его лицо.
В учетной политике утверждаются следующие аспекты хозяйственной деятельности:
- рабочий план счетов бухгалтерского учета товарищества;
- формы первичных документов и регистров учета, а также индивидуально разработанных документов;
- особенности инвентаризации имущества и обязательств;
- способы оценки активов и пассивов;
- график документооборота;
- прочие особенности учета в ТСЖ.
Смета доходов и расходов ТСЖ
Смета доходов и расходов — это документ, на основании которого осуществляется планирование хозяйственной деятельности товарищества и контроля расходования членских взносов и прочих поступлений.
Смета доходов и расходов утверждается собственниками жилья и не может быть изменена без их согласия.
На основании сметы рассчитывается размер членских взносов товарищей и прочих платежей на содержание и ремонт имущества, а также размер платы собственников, не вступивших в товарищество. Расход денежных средств должен производиться только на утвержденные сметой цели.
Начальными данными для составления сметы являются следующие показатели:
- бюджеты прошлых лет и степень их выполнения;
- физические характеристики имущества;
- прогнозируемый уровень инфляции;
- планируемые суммы государственных грантов и субсидий;
- фонд оплаты труда персонала ТСЖ;
- расценки на услуги обслуживающих предприятий;
- остаток нераспределенных денежных средств;
- прочие данные.
Статьи расходов, включаемых в смету утверждаются собственниками жилья. Примерный их перечень выглядит так:
- расходы на эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества ТСЖ
- расходы на капитальный ремонт и реконструкцию
- отчисления в резервный фонд
- прочие расходы.
Доходную часть сметы составляют следующие статьи:
- взносы товарищей на содержание имущества;
- различные поступления бюджетных средств — субсидии, дотации, гранты, компенсации;
- поступления от собственников имущества, не входящих в товарищество;
- доходы от прочей деятельности — поступления от сдачи имущества в аренду.
Договор собственника с ТСЖ
Собственники помещений, не входящие в товарищество, заключают договор с ТСЖ индивидуально. Предметом договора является совместное управление общим имуществом. Собственник жилого помещения поручает товариществу представлять свои интересы при заключении договоров с обслуживающими организациями и осуществлять контроль за эксплуатацией и ремонтом общего имущества.
Размер взносов на содержание имущества, уплачиваемых собственником не могут превышать членские взносы товарищей. В договоре устанавливается график начисления и уплаты взносов, а также определяется порядок заключения договоров со сторонними обслуживающими организациями.
