ЖКХ

Граждане, проживающие в многоквартирных домах, могут выбирать, каким именно способом будет осуществляться управление их домом. В Жилищном кодексе РФ предусмотрено три основных способа управления: при помощи управляющей компании, непосредственно собственниками квартир, а также посредством открытия ТСЖ (товарищества собственников жилья).

Выбор способа управления зависит от общего решения жильцов — захотят ли они создать ТСЖ, обратиться к сторонней управляющей компании или следить за делами своего дома самостоятельно. Каждый из этих способов имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Выбор управляющей компании

Наиболее распространенный способ управления многоквартирным домом — это обращение за этой услугой к специализированной управляющей компании. На рынке услуг такого рода существует достаточно высокий уровень конкуренции и имеется множество различных компаний, что предоставляет жильцам дома широкий выбор.

Основными критериями при выборе управляющей компании являются цена и качество, а также их соотношение между собой. Обычно оценка компании происходит поверхностно, именно на основании этих двух критериев. Однако чтобы не ошибиться в выборе, стоит оценить и некоторые другие факторы:

• Опыт работы, то есть количество лет, которые компания проработала в данной сфере.
• Материальная база. Включает в себя наличие у компании необходимого для работы оборудования и техники.
• Документальная подготовленность — наличие типовых договоров, перечня работ и услуг и т. п.
• Качество обслуживания клиентов, готовность к ведению переговоров.
• Персонал компании — количество сотрудников, а также уровень их профессиональной подготовки.
• Финансовое состояние компании, прозрачность ведения деятельности.
• Объем выполняемых работ (количество домов, которые уже находятся в управлении компании).

Процесс выбора управляющей компании можно разделить на несколько этапов:

1. Самостоятельная оценка состояния дома, выделение проблем, требующих срочного решения.
2. Анализ управляющих компаний, функционирующих на рынке (например, в конкретном городе), по вышеперечисленным критериям.
3. Выбор конкретной управляющей компании (может осуществляться как по решению всех собственников, так и членами небольшой выбранной группы жильцов).
4. Подготовка необходимых документов (проекта договора с управляющей компанией).
5. Проведение общего собрания жильцов. На этом заключительном этапе все собственники знакомятся с проектом договора и принимают решение о том, стоит ли заключать сделку с выбранной компанией. На собрание можно пригласить представителей этой компании, которые смогут рассказать о ее деятельности более подробно. Ход собрания обязательно протоколируется, решение также выносится в письменном виде.

Если дом является новым и застройщик самостоятельно заключил договор с управляющей компаний, собственники могут сменить ее — старая сделка расторгается, и с выбранной общим решением компанией заключается новый договор. Контроль над деятельностью управляющей компании осуществляют жильцы, а также специальный уполномоченный исполнительный орган — Государственная жилищная инспекция. Также жильцы могут пожаловаться на компанию ЖКХ в эту инспекцию — в том случае, если компания не выполняет своих обязанностей по управлению домом.

Тарифы и услуги ЖКХ

Если жильцы многоквартирного дома выбрали такой способ его управления, как обращение в специальную компанию, они могут рассчитывать на получение определенных услуг. Их можно разделить на две группы: коммунальные и жилищные услуги. Эти два вида тесно связаны между собой и многими гражданами воспринимаются как единое целое, однако между ними существуют определенные различия:

1. Коммунальные услуги — это совокупность процедур, которые предоставляются населению для обеспечения его всеми необходимыми для жизнедеятельности ресурсами. Они включают в себя:

• водоснабжение (подача холодной и горячей воды);
• газоснабжение;
• подачу электроэнергии;
• отопительные услуги;
• канализационные стоки.

2. Жилищные услуги — объединяют все действия по поддержанию и нормальной эксплуатации жилищного фонда. К ним можно отнести:

• вывоз мусора и отходов;
• облагораживание придомовой территории;
• уборку возле подъезда;
• контроль над состоянием общественно полезных площадей;
• проведение ремонта в доме (косметического, текущего и капитального).

В отличие от частных домов и приватизированных земельных участков, уход за которыми является заботой собственника, оказание подобных услуг в многоквартирных домах обеспечивается жилищно-коммунальными предприятиями. Оплачиваются эти услуги жильцами — на основании установленных тарифов или начисленной квартплаты.

Первичное установление тарифов находится в компетенции местных органов власти. Точные суммы устанавливаются управляющими компаниями. В связи с этим расходы по оплате тех или иных услуг могут значительно различаться по территориальному признаку.

Установление тарифов ЖКХ происходит на основании учета нескольких показателей:

• реальная себестоимость услуги (то есть совокупность всех расходов на ее оказание);
• резервный фонд (включает в себя небольшую сумму на случай возможных рисков);
• прибыль компании (обычно составляет не более 5%, поскольку получение прибыли не является основной целью деятельности компаний сферы ЖКХ).

Установленные тарифы обязательно должны быть экономически обоснованы. Для снижения величины тарифов есть только один способ — уменьшение себестоимости услуг. Также экономия со стороны жильцов может достигаться путем установления в квартире специальных приборов учета потребления ресурсов.

Оплачивать платежи по квартплате должны все жильцы: собственники (если купили квартиру, получили ее в наследство или по договору дарения) и арендаторы. В случае несвоевременной оплаты услуг на сумму долга жильца могут быть начислены пени и штрафы. Поэтому лучше заранее узнать задолженность по квартплате и погасить ее в ближайшие сроки.

Приборы учета в квартире

В общих случаях жильцы многоквартирного дома вносят квартплату на основании тарифов и ставок, установленных предприятиями ЖКХ или местными органами власти. Такой вариант не всегда выгоден, ведь ресурсы на оплачиваемую сумму могут и не потребляться жильцом — в таком случае он вносит больше денег, чем должен платить на самом деле. Хорошим выходом из подобной ситуации является установка в квартире специальных приборов учета энергии. На основании показаний этих приборов и будет осуществляться оплата услуг.

За последние несколько лет был принят ряд нормативно-правовых актов, в соответствии с которыми установка приборов на некоторые виды энергии является обязательной. К ним относятся:

• счетчики на воду;
• газовые приборы учета;
• счетчики на электроэнергию.

Расходы по установке приборов учета, а также по их эксплуатации и плановой проверке должен взять на себя собственник квартиры. За отсутствие в жилом помещении законодательно установленных приборов его владелец может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа.

Капитальный и текущий ремонт дома

Ремонт в многоквартирном доме — одно из важных мероприятий, которое должны своевременно проводить предприятия ЖКХ. В зависимости от вида выполняемых работ и их глобальности ремонт может делиться на несколько видов:

1. текущий (например, если течет крыша, прорвало трубы или обвалилась штукатурка);
2. капитальный — включает в себя мероприятия по замене или восстановлению отдельных частей здания, которые пришли в негодность вследствие морального или физического износа.

Для определения стоимости ремонта составляется смета всех расходов, необходимых на его проведение. Далее общая стоимость делится на площадь жилых помещений и пропорционально распределяется между всеми собственниками квартир.

Жильцы многоквартирного дома могут самостоятельно решать, каким именно способом будет осуществляться управление этим домом, и кто будет отвечать за оказание жилищно-коммунальных услуг. В зависимости от выбранного способа управления и установленных тарифов жильцам начисляется ежемесячная квартирная плата — ее внесение покрывает расходы на предоставление гражданам всех необходимых услуг. Жильцы могут самостоятельно контролировать процесс управления своим домом и требовать от ТСЖ или управляющих компаний отчета за все проведенные работы и оказанные услуги.